Налоги при приобретении недвижимости в Таиланде.
1. Покупка квартиры в кондоминиуме.
При покупке квартиры в Таиланде оплачиваются следующих налоги:
Сбор за переход прав собственности;
Гербовый сбор ИЛИ Предпринимательский налог;
Сбор за переход права собственности или «Transfer Fee» уплачивается в размере 2 % от установленной Земельным Департаментом ОЦЕНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ. Оценочная стоимость рассчитывается по специальным формулам в Земельном Департаменте и как правило отличается от контрактной стоимости недвижимости, причем не обязательно в большую сторону.
Гербовый сбор или «Stamp duty» составляет 0,5 % от наибольшей из стоимостей недвижимости - контрактной или установленной Земельным Департаментом оценочной стоимости. Выплачивается в том случае, если данный объект недвижимости находился в собственности последнего владельца более 5 лет.
Альтернативно, предпринимательский налог (Special business tax) взимается в размере 3,3 % от наибольшей из стоимостей недвижимости - контрактной или установленной Земельным Департаментом оценочной стоимости. Данный налог должен быть оплачен в случае, если объект недвижимости уже перепродавался в течение предыдущих 5 лет. Таким образом, какой из 2 видов налога - гербовый сбор или предпринимательский налог - выплачивается, зависит от того, сколько лет объект недвижимости находился в собственности у продавца.
Как правило, оплата данных налогов делится между продавцом и покупателем в равных долях.
Как среднерасчетную, можно взять такую формулу: дополнительные расходы для покупателя недвижимости = примерно 2 % от стоимости жилья.
2. Покупка недвижимости через приобретение тайской компании
В случае покупки квартиры Вы имеете 2 варианта: приобретение жилья на свое имя либо регистрация тайской компании (или приобретение существующей) и покупка квартиры на компанию. Оба варианта возможны и выбор зависит от Вас. Если же Вы приобретаете дом или виллу, то Вы, согласно законодательству Таиланда, не имеете права приобрести такое жилье в личную собственность, если Вы не гражданин Таиланда. В этом случае Вы приобретаете компанию, которая владеет домом или виллой. Точнее, Вы приобретаете акции компании, владеющей этой недвижимостью. При приобретении акций компании обязательства платить налоги по сделке купли-продажи недвижимости не возникает, поскольку смены собственника недвижимости как таковой не происходит. Однако покупателю стоит провести аудит компании, проверку ее чистоты и права владения собственностью. Покупая компанию (т.е. акции компании), Вы приобретаете не только ее права, но и обязательства, в том числе и по налогам. По желанию покупателя может быть проведен детальный аудит покупаемой компании. Стоимость такого аудита составляет порядка 40 000 - 70 000 бат.
При приобретении акций компании, владеющей недвижимостью, необходимо также заплатить сбор за перерегистрацию акционеров и директора компании - примерно 20 000 бат. В случае владения тайской компанией, помимо налогов на недвижимость, необходимо будет оплачивать корпоративные налоги (социальный налог, налог на прибыль и т.д.), а также расходы по содержанию компании. Сумма расходов зависит от количества сотрудников, оформленных в компании, количества полученных разрешений на работу и многих других факторов.
Есть более простой вариант – зарегистрировать новую тайскую компанию. Стоимость такой услуги – примерно 30.000 бат. В этом случае Вы получаете чистую компанию, на которую и переоформляется дом или вилла.
Текущие налоги владельцев недвижимости в Таиланде.
Коммерческое использование недвижимости.
В Таиланде не существует налога на недвижимость, в отличие от большинства иных стран. Предусмотрены только несколько налогов, взимаемых с собственности: земельный налог, местный налог на развитие и налог на использование строений. Эти налоги взимаются только с собственников домов, помещений и земельных участков, которые используют свою собственность в коммерческих целях - например для сдачи в аренду.
Земельный налог очень невелик и составляет буквально несколько бат с 1 рая земли (1 рай = 1 600 м2). В связи с тем, что он очень невысок, оплачивать этот налог можно раз в несколько лет, когда его величина накопится до значительной суммы. Общим правилом при проведении сделок в Таиланде является пренебрежение значением этого налога.
Если собственник земельного участка не использует его в коммерческих целях, то он обязан платить местный налог на развитие. Ставка данного налога также крайне невысока. Данным налогом не облагается земля, находящаяся под частными жилищами, однако это исключение применяется не для всех земельных участков. При приобретении земли этот вопрос необходимо выяснить в Земельном Департаменте. Налог на использование строений. Его ставка составляет 12,5 % от договорной или расчетной годовой суммы выручки от аренды. Обычно при расчетах налога используется сумма, указанная в договоре аренды. Но Налоговый Департамент может, по своему усмотрению, установить иную расчетную сумму, основанную на рыночных ценах, если по его мнению сумма арендных платежей по договору занижена.
Договор аренды, заключаемый на срок более 3 лет, должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в Земельном Департаменте. При его регистрации необходимо будет заплатить единовременный сбор в размере 1,1 % от суммы договора. Налог на использование строений обычно оплачивает арендодатель - впрочем, и тут все определяется предварительной договоренностью сторон.
Налоги при продаже недвижимости в Таиланде
Сумма налога, взымаемого с продавца или «Withholding tax» , зависит от того, кто является продавцом недвижимости - компания или частное лицо.
При продаже объекта недвижимости частным лицом, доход, получаемый продавцом, облагается налогом. Данный налог рассчитывается по сложной формуле, которая учитывает оценочную стоимость недвижимости, отрезок времени, на протяжении которого продавец владел этой недвижимостью, стоимость, по которой недвижимость была приобретена и индивидуальную ставку подоходного налога для данного лица. Согласно Налоговому Кодексу Королевства Таиланд, налог на прибыль частного лица исчисляется исходя из следующей прогрессивной шкалы:
Годовой доход (Бат) и процентная ставка налога:
0 - 150 000 - 0 %
151 000 - 500 000 - 10 %
501 000 - 1 000 000 - 20 %
1 000 001 - 4 000 000 - 30 %
4 000 001 и выше - 37 %
Т.е. расчет совершается исходя из общего годового дохода в Таиланде, а не только из дохода, полученного от продажи конкретного объекта недвижимости (это касается тех, кто получает и иные доходы в стране, например зарплату).
При продаже недвижимости компанией, взымается как подоходный налог, так и налог на прибыль.
Подоходный налог для юридических лиц составляет 1 % от наибольшей из стоимостей недвижимости - контрактной или установленной Земельным Департаментом оценочной стоимости. Данный налог по сути своей является авансовым платежом налога на прибыль. В конце года налоговым департаментом будет произведен перерасчет по налогам предприятия, где оплаченный авансовый налог будет учтен.
Ставка же налога на прибыль для компаний с уставным капиталом более 3 000 000 бат составляет 30 %. Компании с уставным капиталом менее 3 000 000 бат, согласно Налоговому Кодексу, обязаны платить налог на прибыль согласно нижеприведенной прогрессивной шкале:
Прибыль (Бат) и процентная ставка налога:
До 1 000 000 - 10 %
1 000 000 - 3 000 000 - 25 %
более 3 000 000 - 30 %
Надо отметить, что компании, создаваемые с целью владения имуществом (например если Вы покупаете в Паттайе виллу), обычно имеют уставной капитал порядка 1 000 000 - 2 000 000 бат. И если продажа имущества будет осуществляться не путем продажи акций компании – владельца недвижимости, то необходимо будет заплатить налог на прибыль в соответствии с вышеприведенной таблицей.
